惠誉：城市土地需求差异较大 小型民营开发商表现突出

7月3日，惠誉发布了中国房地产观察2023年6月相关信息。

报告指出，多数省份土地出售下降；高线城市土地需求差异较大；小型民营开发商表现突出。

继2022年中国大多数省份的住宅用地转让收入（土地出售）暴跌后，2023年前五个月住宅用地转让收入持续下跌，主要原因是多数国有开发商（主要竞标者）优先考虑项目建设和债务偿还，而非土地补充。排名前10的国有房地产开发商的土地购买与合同销售的比例从2022年的28.4%降至19.7%。

因相关限制政策，城投公司缩减了土地购买量，导致2023年前5个月的前50名土地竞标者中城投公司数量远少于2022年。此外，由于土地供应速度放缓，一些财政实力较强省份的土地销售持续下滑。

由于去年受到与防控措施相关的影响，土地销售基数偏低，一些省级地区（如上海、陕西和吉林）出现强劲反弹。2023年前五个月，全国住宅用地销售总额同比下降19.4%至7719亿元人民币。

与去年相比，2023年前五个月高线城市之间的土地需求差异更大。四个一线城市以及东部沿海和中部省份的大多数较强二线城市（包括杭州、合肥和南京）成功出售住宅用地的溢价率远高于2022年，从高个位数到十几位数不等。

这与在中国西部和北部地区城市的大多数同业形成鲜明对比。例如，大连、济南、昆明、西安和郑州，这些城市住宅用地溢价率为低个位数，甚至是零。

较强的高线城市表现出色的原因是开发商采取更为保守和有选择性的土地储备策略。这些开发商通常在核心城市集中购买土地，这些城市的去库存周期短或中等，且人口和经济状况更为稳定。这些迹象表明，开发商极有可能在较短时间内快速实现资金回笼。

从2022年到2023年前五个月，由于浙江省的小型民营开发商参与了长三角地区实力较强城市举行的拍卖会，排名前50的民营开发商的数量由4家升至16家。例如，这些开发商在杭州最近的两次拍卖中拍得绝大多数地块（以价值计算）。

尽管如此，由于流动资金紧张和融资紧缩，今年大多数民营开发商几乎没有补充土地储备。即使是杭州排名前2的土地竞标者滨江集团和龙湖集团也削减了土地支出与销售的占比，其2023年前五个月的归属土地收购占合同销售额的比例亦分别从2022年的45.8%和20.2%降至29.5%和18.8%。