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长租公寓频爆雷,和个人征信挂钩的租金贷是否因此变了味?

【新闻来源:源点credit】 【发布日期:2020-10-13】 【阅读次数:62】 【打印】

长租公寓爆雷不断。8月27日,杭州友客公寓爆雷;8月29日,杭州巢客公寓爆雷;8月31日,上海岚越公寓资金链断裂。10月12日,深圳小鹰公寓爆雷。据贝壳研究院统计,2019年,有53家长租公寓倒闭,因资金链断裂跑路的45家。在2017年-2020年8月共有70家长租公寓爆雷。

在长租公寓频繁爆雷后,“租金贷”问题也逐渐浮出水面。

租金贷

指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构替租客支付全年房租,租客向该金融机构按月还清租房贷款,相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。

租金贷的本质是贷款,出发点也是为缓解在外打工和刚步入社会的应届大学生的经济压力,但是长租公寓频繁的爆雷让这种贷款模式变了味。这背后究竟是什么原因,来跟着小编一起寻找答案。

租金贷为何会变味

高收低租

资本加持下争抢房源高价收房,尤其是2017年和2018年,很多长租公寓以高出市场价20%-40%的租金从业主手里收取房源;为争抢租客又低价出租,降低租金以出货。

长收短付:源于时间错配形成的资金沉淀

由于公寓与业主是月付或季付,而对租客则是半年付/年付,支付的时间差形成资金沉淀。在租金贷的加持下,很多长租公寓运营商要求租客年付租金,甚至更长,一次即可沉淀至少13个月的资金。而提供租金贷的贷款公司通常并非正规银行,都是一些网贷公司或非正规金融机构,放大了风险。

短钱长投:将资金用于高风险、期限长的投资

将一年内要付出的房租(短钱),用于企业的滚动发展、装修装配等,这类投资在财务处理上通常至少需要用36个月进行摊销、折旧,也就是将一年要付出去的钱做一个三年周期的投资,注定要变成庞氏骗局。一旦没有新的租客进入,通过租金贷的方式超付房租,没有新的投资人提供资金,长租公寓企业的现金流就会断裂,进而出现爆仓、跑路等等问题。

小编说:以上三点无疑是加大了长租公寓资金链断裂的风险,长租公寓一旦跑路,受害者不仅有租客,还有房东。很多刚毕业的大学生因为资金周转不够又想租到性价比高的房子,一般都会选择长租公寓的租金贷。而今年八月份至今,长租公寓的频繁爆雷让许多选择租金贷的租客陷入困境。

相关案例

案例一

小张在2019年大学毕业以后,通过租金贷的方式在上海A公寓平台租了一套房子,今年因为工作变动想要退房,却发现无法办理退房手续。小张在搬出以后仍然需要继续还租金贷款,否则就会影响她的个人征信。当小张找到A公寓的办公地点时,却已人去楼空,只有保安在楼下登记前来到访的租客。

案例二

今年刚毕业的成都大学生小王,与成都B公寓签了租房合同,原本只想短租3个月,每月租金1060元,但在中介人员独具诱惑力的引导下签了一份租期为一年的借款合同,租金11000元。被套路的小王原本打算一年租期满以后直接退房,但直到房东找上门来让他搬走,他才知道B公寓已经跑路,而房东也好几个月每月收到他的房租了。一边面临着无房居住的尴尬境地,一边还要向第三方金融机构还租房贷。小王“收获了”踏入社会以后的一个响亮耳光。

小编说:租金贷的初衷是好的,让租客享受到按月付租的便利,也在一定程度缓解了经济压力。但当租金贷变成融资套利,成为长租公寓加杠杆的利器以后,租金贷便偏离了原本的轨道。长租公寓的爆雷更是进一步抹黑了租金贷,让后来者敬而远之。

相关法律

9月7日,住建部官网挂出了关于《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知。

有媒体注意到,此次政策对于近期长租公寓爆雷事件给予了关注,资金问题受到前所未有的重视。

企业不得诱导“租金贷”

《条例》提出, 住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

商业银行发放住房租金贷款,应当以备案的住房租赁合同为依据,贷款期限不得超过住房租赁合同期限。

“高进低出”、“长收短付”将受管控

《条例》第38条指出,住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

小编说:租金贷本身没有问题,问题在于分期贷款和房屋租赁本身是分开的,如果上端公寓跑路,贷款者依旧需要偿还剩余贷款和利息。逾期还会影响个人征信,这就使得承租人需要多承担不属于责任范围内的贷款和利息。

长租公寓爆雷时间在近三年频繁出现,其中有真陷入资金链断裂困境的,但也不乏在多地用不同名字注册公司,游走在灰色地带,薅到羊毛就卷款逃跑的。租金贷回到原本的轨道,保留其初衷和原本的味道,还需要相关部门加强对长租公寓的监管和并加速完善相关法律制度。