2016年中国楼市波澜让人印象深刻，背后的五光十色值得探究。
对崇尚安居乐业的中国人来说，房子是梦系神萦的温暖目标，房子也日渐成为经济上的沉重负担。在追踪楼市调控新政一个多月效果之时，人们同样追问，是什么推动了这一轮房价上涨?新华社记者深入10余个城市，追踪楼市最新变局。
红色警报
买房杠杆高 买地杠杆更高
“居民加杠杆购房和企业加杠杆购地是当前房地产市场过热的主要原因。”中国房地产业协会原副会长朱中一说。
从买房端看，住房信贷宽松是楼市回暖的重要原因之一。
据央行统计，今年9月末个人购房贷款余额为17.93万亿元，同比增长33.4%，深圳已超1万亿元，相比2014年底翻了一倍。
买房子起码还交首付。相比“买房端”的高杠杆，更需警惕的是“买地端”的高杠杆。
按规定，房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍，房企自有出资占三成，配资占七成。而现在，一些房企连自有出资部分也从金融机构解决，引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地，已成为业内潜规则。
如此配资导致房企负债规模不断上升，盈利状况下降。
据统计显示，今年前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为8780.5亿元，而净利润只有687.8亿元，平均利润率跌至7.8%。而今年上半年，130家房企的净利润率还在8.15%，即便成交惨淡的2015年前三季度利润率也有10.1%。
值得注意的是，一些地方和部门已开始既调控“面包”，也监督“面粉”。不少房企已开始调整项目上市节奏，拿地趋于谨慎。
幕后黑手
投资投机下的虚火
在一段时间内，楼市几成“股市”。多地上演的企业和个人“炒房”热潮背后，不乏投资投机者的身影。
“过去浙江的投资客主要来自温台地区，今年则以上海客为主力，从嘉兴一路买过来，有迹可循。”杭州滨江房产集团股份有限公司副总经理朱立东说，外来投资客的大量涌入对杭州房价上涨起到推波助澜的作用。
而据珠海当地住建部门数据，今年1至9月，全市一手房市场成交量中，珠海以外的国内其他地区居民占57.8%。
一家知名房地产企业副总裁说，今年开始，他们去竞拍土地，发现竞争对手里有了基金公司，“这说明不少金融机构的资金都在往房地产市场投”。
有观察楼市的人士指出，新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房。
据相关统计，今年年初至9月底，沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达到93亿元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投资性房地产资产净额合计5951亿元。一些公司通过出售投资性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。
泡沫的可怕，更在于扭曲的价值对其他行业产生的“虹吸效应”。
“如果这海量投资投机的钱投到粮食，我们就要吃不起饭，如果投向服装，我们就要裸奔。”珠海房协秘书长梁远新表示。
金色诱惑
割舍不下的“地王盛宴”
2016年多地上演“地王盛宴”，无形中给周边项目带来“坐地起价”的即期信号，更导致未来涨价预期。
财政部数据显示，今年前10个月，国有土地使用权出让收入2.65万亿元，同比增长15.2%，而去年同期降幅超过25%。国土资源部门的数据则显示，今年前三季度土地出让面积同比下降4.8%。凸显地价涨幅之快。
对于地价快速上涨，一名房企负责人直言，如果说房价是一日千里，地价则是一日万里，开发商入市要谨慎小心。
中原地产统计显示，截至9月底，今年一二线城市住宅土地楼面价同比涨幅远超房价上涨幅度。
“买地的价格越来越高，房价除了上涨别无选择。”中国社科院经济研究所副所长张平说，这一现象暴露出当前土地市场非常严重的垄断性。
“地王”频出，令房地产企业承压。近期，为摊薄风险，万科、绿城、融侨等多家房地产公司纷纷加入高价地股权转让潮，楼市剧情的反转，暴露出拿地企业资金周转压力增大。
10月中旬，信达地产发布公告，宣布稀释杭州滨江奥体地块50%股权，融创中国和滨江集团分别持股40%和10%，三方合作开发该项目。这一今年5月123亿元拍下的全国总价地王，当时溢价率近96%。
灰色地带
造假炒作推高房价预期
虚假宣传，查!捂盘惜售，查!营销不规范，查!
发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”……这些各地曝出的不正当经营行为，好像毒瘤侵入楼市肌体，成为灰色地带，误导市场出现非理性行为推高房价。
除了不合理的市场行为，一些机构和网络舆论的借势炒作也放大热点城市房价上涨的预期，为房价上涨推波助澜。
山东省住建厅房地产市场监管处处长张国强说，今年6月，济南东部唐冶某地块拍出“地王”，其中最贵住宅地块楼面价达每平方米7100元，接近年初部分项目新房售价。该地块属于低a密度住宅用地，定位高档住宅自然价格高，但却引发炒作，造成民众恐慌，抬升房价上涨预期，随后万科在该地区拍下的一块土地楼面价每平方米已接近9000元。
房地产的未来健康发展，离不开良好的市场秩序。针对各种不合理开发和违法违规经营行为，近期住建部接连打出重拳。
中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强说，政府此次严厉查处开发企业、中介机构的违法违规行为，对维护市场秩序，稳定市场预期发挥重要作用。
纵深
调控之后楼市会走向何方?
全国20多个城市前不久陆续出台房地产调控政策，为过热的楼市踩下“刹车”。点刹降温之下，市场会由此进入“寒冬”吗?
真进入衰退期了吗?
中国发展研究基金会副理事长刘世锦认为，房地产投资历史需求峰值已过，这是一个大的判断，是一个大的格局。
过去15年，我国房地产业以超过20%的年均增速发展。而全国房地产开发投资增速在2015年降至2000年有数据记录以来最低点，仅为1%。国家统计局最新数据显示，今年前10个月，全国房地产开发投资同比名义增长6.6%。刘世锦说，城镇居民住宅构成房地产投资70%，其历史需求峰值是1200万到1300万住户，2014年已经达到峰值，之后房地产投资总量上就是持平，然后逐步回落。预计在今后不久时间内就会回到正常的状态。
不少业界和专家认为，“屯地生金”的暴利“黄金时代”已过去，但依然处于大周期向前的“白银时代”。万科集团副总裁刘肖说，中国城镇化在继续，收入水平在提高，消费在升级，过去驱动我国房地产市场发展的核心驱动因素没有消失，我国房地产市场进入以理性增长为特点的“白银”时代，仍有发展潜力。
未来空间还有多大?
爱恨交织房地产。一方面，房地产行业对经济增长可形成重要支撑，另一方面，过度投机引发泡沫，扭曲资源配置，损害实业和创新，为长期经济发展埋下隐患。
杭州透明售房研究院院长方张接说，泡沫缺乏很科学的界定，按照租售比和房产收入比这些国际标准来说，我们的确处于警戒线。但它们是否适用于中国市场，需要打一个问号。
但对于房价过度上涨的危害，业界却持普遍一致看法：如果暴涨就有可能暴跌，就可能会引发系统性金融风险。此外，各路资金大量流向房地产，也会导致实体经济投资越来越少，并对社会风气带来不良影响。
长远看，中国经济转型升级背景下，房地产市场发展空间有多大?在控制好投资和投机需求的前提下，房地产业发展空间的决定性因素是实际需求。当前，我国住房消费正从“有房住”向“住好房”转变，未来的有效需求将取决于更完善的住房配套、更优质的公共服务、更绿色健康的品质和环境。
调控如何因城施策?
房地产市场的长期健康发展，离不开良好的市场规则。驯服房价过快上涨的“猛兽”，需共同运用市场之手和行政之手。
当前房地产市场分化态势明显。一方面，一二线热点城市房价上涨过快，如珠三角、长三角、京津冀地区的部分城市，以及内地的一些区域性中心城市。另一方面，东北、西北、西南地区的多数城市市场平稳，一些三四线城市库存压力仍然较大。
中国房地产业协会原副会长朱中一说，目前多数三四线城市去库存压力和热点城市控房价压力同时存在，调控政策要根据市场变化及时做出调整，未来调控应兼顾去库存和控房价，调控须实行分类指导，因城施策市场才能平稳发展。
苏公网安备 32050802011258号
